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鐘擺時代下的地產商布局邏輯之變

来源:南方日報  时间:2016-09-11

  “我能計算出天體運行的軌跡,卻難以計算人類的瘋狂。”1740年,科學家牛頓在炒股失敗後說的壹句話用在當今樓市恰如其分。

  連日來,國內土地市場烽煙四起,8月16日,雅居樂地產刷新廣州樓面價紀錄的余溫還沒消退,壹天後,融信便在上海創下了史上最高單價紀錄。

  本周,佛山土地市場也掀起壹陣小波浪。融創地產、雅居樂聯手刷新了禪城北部片區、順德大良片區、三水區的樓面單價紀錄。

  看似熱鬧非凡,仔細梳理2016年上半年樓市發現,雖然地王此起彼伏,但是真正大型的房地產上市公司鮮有激進拿地。萬科、中海等地產巨頭基本都撤離了壹二線城市的土地公開市場,本土開發商碧桂園也繼續重點布局二、三線城市。

  鐘擺時代下,地產商的布局邏輯也因時而變。

  生活半徑擴大

  壹家門戶網站做的壹項“妳怎樣看鐘擺族”的調查顯示,在2010年,願意做“鐘擺族”的僅為19%;而到了2015年,願意做鐘擺族的比例升至60%。

  隨著區域壹體化的推進,城際高速公路、輕軌、城市公交車等交通網日益完善,城市之間的聯系更加緊密。不斷縮短的城際時間鏈條,使市民可選擇居住地的範圍極度地擴張,尋找自己認為合適的生活方式,也讓雙城生活具備了現實的基礎。

  換壹個城市,對許多人來說,更多的是提供另壹種生活的可能性。當越來越多的人背負著大城市高房價的枷鎖、被束縛在某壹座城市時,“鐘擺族”選擇主動跳脫,改變居住地點、調節生活節奏、體會多元化的生活方式。這些滿足的感覺足以讓人忽略交通和時間上所付出的成本和壹切不便利,更由此帶動地產商從進軍城市中心優秀地段,到搶占交通樞紐、高速公路、輕軌站附近地塊。

  其實很多開發商的動向也正說明了這壹點,到高鐵沿線二、三線城市跑馬圈地,已成為過去兩年許多房地產大鱷的共同選擇。

  因城市中心區的高昂房價,市民對距離的接納度遠超開發商的想象。

  碧桂園在佛山布局的8個項目,無壹在傳統的城市中心區,但銷售暢旺。碧桂園佛肇區域相關負責人表示,工作地與生活地相距越來越遠。城區的房價高,而郊區房價和生活成本較低,生活節奏慢,且生態宜居,相對來說是壹種高性價比的生活方式。

  搶占價值窪地

  隨著壹二線城市人口凈流入增速下降,以及在公開拍賣市場的土地減少,地產商也已開始緊鑼密鼓地布局與壹線城市相鄰的區域。

  恒大地產插手萬科股權爭奪之前,就已密集布局超過10家上市公司,其中已取得嘉凱城的絕對控股地位,廊坊發展、粵宏遠、金科的持股比例也已進入前十大股東。

  與寶能系、安邦等企業舉牌邏輯不同,有業內人士分析認為,恒大的這半年積極開展股權投資的邏輯是都市圈布局、投資衛星城。細細梳理發現,無論是嘉凱城、廊坊發展、粵宏遠等股都有幾個共性,本土競爭優勢明顯、擁有大量土地儲備,重要的是這些企業都位於壹線城市輻射範圍,能夠承接大城市的外溢需求。

  近期,北京、廣州等壹線城市分別提出要打造通州、南沙城市副中心,也意味著未來城市基建的發展重心,將由主城區逐步過渡到邊遠地區。這也必將帶動新壹輪的人口流動,在副中心城市就業機會相對較少的、公共配套相對不完善的前提下,人口在新城區與主城區之間鐘擺生活也將成短期內的常態。

  融創地產日前在佛山壹天連拿兩地,連刷兩片區紀錄引爆了業內人士的朋友圈,實際上,回顧融創地產今年在杭州、鄭州、無錫等城市的拿地節奏,這並不算特別驚訝。融創地產廣深區域相關負責人表示,佛山等環壹線城市的區域仍是融創未來布局的重點,在佛山拿下了5塊地塊後,未來還將適時拿地。

  深挖廣佛同城商機

  在廣州天河體育中心,每個周末早晨總會停泊著幾輛樓巴車。這些車壹趟又壹趟地把懷著安家夢及投資夢的廣州客拉到佛山,從前期的南海區,禪城區到如今三水區、高明區。

  解除限購以來,外來客的持續湧入撬動了佛山樓市的壹江春水,佛山本來緩慢上升的樓價曲線陡然拉升,以至佛山的房地產商直接把繡球扔向廣州客。

  在每壹個樓盤的展銷中心內,必定清楚標註著與廣州的距離、到廣州最近的高速入口、地鐵城軌站。

  順德容桂原本並非外來客戶的首選之地,容桂的項目大多賣給容桂客,且價格遠低於相距不遠的大良區域。自去年開始,該區域樓價及客戶群體有了明顯的改變,不經意間出現了不少來自番禺、南沙、中山乃至廣州片區的“區外來客”。連辦理購房按揭的銀行人士也紛紛開心地感慨,容桂已經不是以前的容桂了。

  位於順德區容桂的鳳凰灣,目前的誠意登記記錄裏不乏有廣州、中山,甚至香港、深圳的客戶。碧桂園鳳凰灣負責人表示,“其中廣州客占比高達15%,主要來自番禺、海珠和荔灣區。”

  今年初,時代地產以驚天的64億元拿下大瀝泌沖地塊,成為佛山總價地王,業內大為不解,為什麽在佛山下這麽大成本。時代地產佛山分公司總經理周四陽曾對記者表示,佛山的樓價,尤其是廣佛交界的樓價不是僅以佛山本地的承受能力來核算,而是對標廣州。“目前廣州的樓價是處於被低估階段的,也就意味著相鄰的佛山也還有上升的空間。”如今,廣佛交界地塊的樓盤已直追30000元/平方米。

  當代地產在佛山首個項目即將在千燈湖片區開盤,當代置業佛山公司總經理馬欣哲表示,廣佛交界區域已把禪城、順德和南海三個區都帶活了,“當代地產的目標客戶以廣州客為主,壹些折疊產品會面向廣佛兩地客戶。”

  聲音

佛山房地產協會副會長駱儀克

佛山房地產協會副會長駱儀克

  佛山房地產協會副會長駱儀克:

  以開放心態迎接鐘擺時代

  佛山居住,廣州上班,這樣“鐘擺式”的生活模式在今天已經是常態,早在上世紀九十年代,萬科四季康城開盤時,就有八成的廣州人購買,這種廣州人到佛山購房的消費習慣壹直延續至今。

  在廣佛交界地帶黃岐、鹽步,壹般人根本分不清哪裏是廣州、哪裏是佛山,兩地的居民早已我中有妳,妳中有我。歸根溯源,廣州和佛山僅壹河之隔,語言和文化上十分接近,這是兩地能互通互融的根本原因。

  2010年,廣佛線開通以來,兩地的融合呈現出更便捷、更深入、更緊密的特點。地鐵開通之後,從禪城中心到廣州海珠區車程不會超過壹個小時,甚至比住在廣州花的時間還少。

  2015年,廣州的中心地區樓價是23400元/平方米,而佛山市中心的樓價只有8000元/平方米,巨大的價格差異,以及佛山良好的居住環境,加之便捷的交通因素成為吸引廣州人到佛山置業。隨著二號線和三號線的開通,廣州人的置業縱深或會延展到佛山的西部和北部地區。

  為了能讓購房者安居樂業,政府也在積極建設與住房配套的生活配套,以南海區的金沙洲為例,學校、商場、醫療機構等不斷興起。佛山市政府還出臺政策,只要購買住宅就能落戶,享受當地的教育、醫療、環境等資源。

  筆者認為,廣州人來購房置業,帶來的不僅僅是資金,更是方方面面的融合和良性互動。樓盤紅利帶來的人口將拉動就業,促進配套醫療、教育、交通、就業和城市規劃的完善。佛山也將越來越註重提升城市素質和形象,成為壹座真正有吸引力的嶺南名城。

  在未來,城際間融合將成為壹種趨勢,根據最新的《珠江三角洲地區城際軌道交通網規劃》,到2020年,廣東將建成16條城際軌道線路,珠三角城市群內將形成“壹小時城軌交通圈”。壹旦交通和時間成本得到解決,城際間的交流將達到前所未有的深度。在這樣的浪潮中,佛山市應始終保持壹種開放、包容的心態。

廣東省房地產研究會副會長韓世同

廣東省房地產研究會副會長韓世同

  廣東省房地產研究會副會長韓世同:

  規劃先行 減少鐘擺式就業

  鐘擺現象在發達國家早已出現,東京、紐約等都市圈的人甚至在距離城市中心五、六十公裏遠的地方去買房,因為這些地方的房價只有市中心的五分之壹到四分之壹。當然重要前提是這些世界級都市圈的軌道交通非常發達。

  廣州也較早出現鐘擺現象,從早期的華南板塊到金沙洲,如今已到南沙、花都、佛山等地,其中以去佛山購房的人數量相對最多。廣佛地鐵開通至海珠區以後,廣佛兩地的距離瞬間拉近,從海珠區到廣佛線盡頭也在壹個小時以內,但價格會相差壹半以上,這極大吸引了廣州人。

  選擇鐘擺生活多是無奈之舉,廣州城市中心的房價已非普通家庭所能承受,唯有選擇以時間換空間。每天花費在路上的時間3小時以上會極大降低生活質量,而且增加主幹道交通壓力。從目前情況來看,短期內這種狀況沒辦法得到改善,唯有在方便鐘擺族出行,保證其居住地生活配套方面做文章。

  有人說廣州人會不會大規模到高明、三水購房?這應該是個偽命題,衡量壹個地區是否具備鐘擺式生活的條件,首先是看其交通通達性,這個因素比房價差異還重要。廣州也有遠郊地區,房價低窪地區,為什麽反而沒有佛山吸引力大?根本差別在於佛山南海、禪城地區與廣州接駁交通選擇更多。

  隨著佛山中心房價的提升,未來三水、高明或會更多吸引佛山城區的人,而非廣州人。這就帶來壹個問題,為什麽出現這種層層遞推的現象?

  問題根源在於,很多城市規劃都在強調CBD、新城、產業園而忽略了工作與居住的關系。要減少鐘擺族的規模,需要從兩個方面著手,壹是城市層面減少遠郊地區、衛星城對中心城區的依賴;二是培育城市副中心,從商業服務和生產服務方面增加就業空間、商業空間,減少向傳統中心區鐘擺式就業和消費。

廣東大发房地產開發公司管理顧問楊從傑

廣東大发房地產開發公司管理顧問楊從傑

  廣東大发房地產開發公司管理顧問楊從傑:

  鐘擺時代下拿地思路應順勢而變

  筆者家住廣州,未到佛山之前心理上認為佛山離廣州很遠,直到壹次朋友開車,僅用20分鐘就從廣州來到南海,大大打破了以前的心理印象,這是壹種典型的心理距離和實際空間物理距離的偏差。

  隨著廣佛兩地軌道交通的升級,這種心理距離也將大幅度縮短。完善的交通設施使兩個城市在空間上已漸為壹體,這也是很多居住在佛山,工作在廣州的“候鳥壹族”的直觀感受。

  鐘擺族的存在是無奈的事實,中心城區的承載能力有限,不可能所有人都有能力在中心區居住,這就必然產生人口向四周擴散的現象。目前,壹線城市可用地資源緊缺,地價高企,具有較大風險,房地產開發商都在不約而同地思考新的市場出路。

  房產商購地有壹條法則“中心城市,城市中心”,然而現階段市場環境下,壹般的開發商基本已失去在壹線城市市中心拿地的能力,要進軍壹線的開發商必須具有很強的品牌效應,有強大的采購能力和融資能力。

  新的城市結構出現有助於緩解鐘擺現象,近幾年興起了壹種“組團城市”的概念,即由大城市和周邊中小型城市組建為結構有序、功能互補、整體優化、資源共享的城市群。城市的核心也由以往的單壹中心演變為多中心的格局。

  以佛山為例,以前的城市中心在禪城,廣佛同城後,毗鄰廣州的南海千燈湖、金融高新區地段因地緣優勢成為了佛山的新城市中心,具有接近壹線城市的建設水平。目前千燈湖地段的房價達每平方米15000元左右,占據佛山房價的制高點。據筆者考察,上海周邊的寧波均價已達每平方3萬元,照此來看,預計未來佛山的房價還將會有穩步上升的空間。

  消費者有這樣壹種心理,他們會把需求擺在第壹位,其次考慮達成目標的成本。以買房來說,只需花費壹半的價錢,就能購買到壹套舒適、環境優美、配套設施齊全的住宅,現在更是只需不到壹小時車程即可抵達廣州腹地,這些都是在廣州買房不具備的優勢。

  據筆者了解,無論是冒進的開發商還是保守的開發商,都會選擇在廣佛交界處購地。筆者認為,未來地產商沿環壹線的城市布局將成為房地產市場的風向標。

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